<B>四、項(xiàng)目自身狀態(tài)分析

    •在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“向明苑”既然是沙頭第一個(gè)在售商品房的地產(chǎn)項(xiàng)目，但在產(chǎn)品品質(zhì)宣傳及人文內(nèi)涵的挖掘上，“向明苑”都存在不到之處，從而使項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值沒(méi)有完全得到體現(xiàn)。

•以“向明苑”的品牌為基礎(chǔ)平臺(tái)，迅速建立，提升新單位的品牌形象與價(jià)值，帶動(dòng)人氣的聚集。

•依托“向明苑”前期的優(yōu)勢(shì)平臺(tái)，迅速實(shí)現(xiàn)本期單位的銷售。

•通過(guò)本期單位的推廣，帶動(dòng)樓盤整體形象的提升，樹立“向明苑”的領(lǐng)導(dǎo)品牌形象。

•填補(bǔ)市場(chǎng)的空白，尋找機(jī)會(huì)，承接創(chuàng)新理念，打造精品形象。

•解決同一平臺(tái)產(chǎn)品的價(jià)值剝離與升級(jí)。

•解決同屬競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)品牌形象的建立與認(rèn)同。

•深入挖掘目標(biāo)客戶的深層消費(fèi)誘因。

 

•南海城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)郊區(qū)的大融合，也進(jìn)一步推進(jìn)了城鎮(zhèn)郊區(qū)樓盤的發(fā)展。（政策利好，逐步升溫）

    2005年下半年來(lái)，南海樓市呈現(xiàn)出明顯的供需兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)指標(biāo)都表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來(lái)。隨著南海鎮(zhèn)（街道）行政區(qū)劃調(diào)整可以概括為“2+6”，即將原17個(gè)鎮(zhèn)（街道）調(diào)整為2個(gè)街道辦事處和6個(gè)鎮(zhèn)，南海未來(lái)發(fā)展的“新陣勢(shì)”已經(jīng)形成。通過(guò)調(diào)整，將擴(kuò)大鎮(zhèn)（街道）的范圍，在更大的區(qū)域里、更高的平臺(tái)上集中、高效、合理配置生產(chǎn)和人力資源，增強(qiáng)南海各鎮(zhèn)（街道）在新一輪城市化競(jìng)爭(zhēng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。南海城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)郊區(qū)的大融合，也進(jìn)一步推進(jìn)了城鎮(zhèn)郊區(qū)樓盤的發(fā)展。

•個(gè)人購(gòu)房的比重不斷提高，南海周邊城鎮(zhèn)居民住房小區(qū)化呈潮流傾向

    來(lái)自《佛山信息港》的數(shù)據(jù)調(diào)查：2005年，在南海里水，有68%的本地具居民紛紛搬進(jìn)新建小區(qū)；在南海西樵也有49%的居民選擇在其周邊的小區(qū)樓盤，南海城鎮(zhèn)居民掀起了新一輪的換房潮流。

    目前，南海房地產(chǎn)的發(fā)展市場(chǎng)可以用“四面開花”來(lái)概述，漸漸浮現(xiàn)出地產(chǎn)板塊雛形，各個(gè)區(qū)域板塊的樓市呈現(xiàn)出“爭(zhēng)奇斗艷”的開放局面。

    黃歧、鹽步、大瀝合并后，新的大瀝鎮(zhèn)依托廣佛黃金走廊，吸引了一大批如萬(wàn)科、雅居樂(lè)等知名品牌地產(chǎn)商進(jìn)駐。

    桂城地處廣州和禪城之間，處在廣佛經(jīng)濟(jì)圈的“中軸線”上，從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，桂城都擁有得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)。商務(wù)桂城、購(gòu)物桂城、教育桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城。特別隨著桂城打造“廣佛ＲＢＤ”以來(lái)，桂城樓市更呈現(xiàn)出“百花爭(zhēng)艷”的大好前景。在一批品牌大盤的帶動(dòng)下，桂城樓市將繼續(xù)引領(lǐng)南海樓市的走向。

    松崗、官窯、小塘及獅山合并后，成為南海區(qū)的“西部板塊”的核心區(qū)域，隨著“新城區(qū)、新產(chǎn)業(yè)”的定位越來(lái)越明朗，再加上其區(qū)域土地資源豐富、發(fā)展后勁足，西部板塊的樓市也出現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。同時(shí)，隨著“一環(huán)”的開通，大大縮短獅山到禪桂中心城區(qū)的距離，也提升廣州、三水、禪桂消費(fèi)者的投資信心。獅山房地產(chǎn)業(yè)在“一環(huán)”提升下，獲得更大的發(fā)展空間，沿線商機(jī)不斷涌現(xiàn)。

    依托西樵山的自然生態(tài)景觀及美麗的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，西樵樓市也“小荷才露尖尖角”，涌現(xiàn)出像江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城等一批優(yōu)質(zhì)樓盤。

    九江位于佛山市南海區(qū)南部，東依西樵、西連順德龍江鎮(zhèn)，北江支流貫穿全區(qū)，緊鄰佛開高速公路出口及325國(guó)道，得天獨(dú)厚的地理位置，再加上其支柱產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，也為九江樓市注入了一支催化劑。

地  址：南海九江鎮(zhèn)江濱路

開發(fā)商：南海九江長(zhǎng)信房地產(chǎn)有限公司

開發(fā)規(guī)模：小區(qū)占地5萬(wàn)平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，由近二十棟多層與小高層組成，總戶數(shù)達(dá)1000多戶

銷售均價(jià)：多層1700元/㎡，小高層：2200元/㎡

客戶群：以九江、沙頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中高端客戶為主

地 址：南海區(qū)九江鎮(zhèn)洛浦大道旁

發(fā)展商：佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)總公司九江分公司

規(guī) 模：項(xiàng)目由九個(gè)單體多層項(xiàng)目沿洛浦大道兩旁組合而成，總戶數(shù)約400戶。

售 價(jià)：1500——1800元/㎡

客戶群：九江本地中低端客戶為主

聚豪花苑

地  址：位于西樵環(huán)山大道樵暉新城內(nèi)

發(fā)展商：佛山市南海聚英豪園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

規(guī)  模：占地200多畝，計(jì)劃分四期開發(fā)，一、二期共計(jì)500多戶，規(guī)劃入住總戶數(shù)為1000多戶

銷售均價(jià)：1700元－1800元/ ㎡

客戶群：以西樵、南莊、沙頭的中低端客戶為主

地  址：四季康城位于南海西樵樵高路旁

開發(fā)商：南海綠樵花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

規(guī)  模：占地面積8萬(wàn)平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，由6~7層的多層和9~13層的高層住宅組成，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到15萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)，其中二期有500多套單位，總戶數(shù)達(dá)1100多戶。

 

銷售均價(jià)：多層2300元/㎡，電梯房2700元/㎡

客戶群：以西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中端客戶為主

 

地  址：位于南海區(qū)西樵江浦路

開發(fā)商：佛山市南海碧玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

規(guī)  模：占地面積6.36萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由80棟法式風(fēng)情多層洋房組成，項(xiàng)目分四期開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)約為1000戶。

銷售均價(jià)：3400元/㎡

客戶群：西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中高端客戶為主

    沙頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正是一塊待開發(fā)的處女地，而周邊相鄰鎮(zhèn)區(qū)西樵、九江及順德的龍江的房地產(chǎn)卻得到了飛速的發(fā)展，產(chǎn)品的檔次及售價(jià)也在逐步升級(jí)，出現(xiàn)了一批高素質(zhì)的規(guī)模大盤，如：西樵的江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城，九江的陽(yáng)光海岸花園、洛浦園，順德龍江的龍灣豪庭、文華花園、恒捷·雍翠華府、圣淘灣等。

    而沙頭的市場(chǎng)的空白點(diǎn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，在為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)又為本項(xiàng)目的發(fā)展提出更高的要求。

    沙頭轄區(qū)內(nèi)有企業(yè)348家，形成了裝飾板材、包裝印刷、床上用品、服裝、五金制品五大支柱行業(yè)。涌現(xiàn)了NO.1服裝公司、高威彩印等一批骨干企業(yè)。

    沙頭與龍江、九江合并為龍江、九江、沙頭組團(tuán)，規(guī)劃發(fā)展為佛山市南部重要的交通樞紐，區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)和物流基地，重要的制造業(yè)基地之一。 05年生產(chǎn)總值51億元，同比增長(zhǎng)15.2%,農(nóng)村人均總收入8582元,同比增長(zhǎng)5%。

    2005年，南海區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額預(yù)計(jì)達(dá)1170億元，其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額825億元，增長(zhǎng)15%，人均儲(chǔ)蓄存款約7.5萬(wàn)元；預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民可支配收入18217元，增長(zhǎng)8.3%；農(nóng)民人均純收入8743元，增長(zhǎng)5%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)2005年南海區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)達(dá)210億元，增幅15%。在1~11月份，全社會(huì)商品銷售總額達(dá)353億元。據(jù)調(diào)查得知，沙頭居民的汽車擁有量排在南海的前列，70%的本地居民家庭擁有小汽車。

    項(xiàng)目是向明苑后續(xù)開發(fā)行為，早期由政府為補(bǔ)償集資費(fèi)用而統(tǒng)一興建，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，現(xiàn)時(shí)住宅約有160戶業(yè)主入住，及已購(gòu)入別墅地的業(yè)主也加緊建造。

    向明苑是沙頭第一個(gè)且目前唯一一個(gè)在售商品房的地產(chǎn)項(xiàng)目，小區(qū)以環(huán)境怡人、空氣清新、治安管理較好贏得市民的口碑；但由于自身配套不完善、物業(yè)管理水平不高令業(yè)主頗有微詞。

    沙頭位于佛山市南海區(qū)南部，東依西樵、南靠九江及西連順德區(qū)龍江鎮(zhèn)，地理位置得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)，緊鄰佛開高速公路出口及325國(guó)道；北江支流貫穿全區(qū)，并設(shè)有大型貨運(yùn)碼頭；沙龍公路、九樵公路貫通本鎮(zhèn)，構(gòu)成沙頭鎮(zhèn)縱橫交錯(cuò)的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。

-臨近北江，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。

-項(xiàng)目位處舊城區(qū)，周邊生活配套完善。

-地塊面積較大，可塑性較強(qiáng)。

-早期的住宅已經(jīng)入住，小區(qū)居住氣氛濃厚。

-自身配套欠缺。

-物業(yè)管理水平不高。

-前期沒(méi)有任何宣傳推廣，項(xiàng)目欠缺品牌效應(yīng)。

-周邊有大型的化工廠，產(chǎn)生噪音的滋擾。

-沙頭第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同區(qū)域內(nèi)沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

-有不少的居民愿意在本地購(gòu)房，為項(xiàng)目提供了一定的客源支持。

-來(lái)自周邊區(qū)域（九江、西樵、龍江）同類型項(xiàng)目的威脅。

-開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)存在不明朗的因素。